少し前に、投資用不動産を購入する際は必ず住宅ローンではなく、「投資用不動産ローン」を組んでください！というお話をしましたよね。ここではさらに投資用不動産と住宅ローンの違いを詳しくまとめてみました。投資用不動産オーナーに必要な金利の違い、年収基準、住宅ローン控除などなど知っておいた方がいい違いなどもあります。不動産のローンでも住宅用と投資用では明らかな違いがたくさんあります。そこを理解していると、投資用不動産に住宅ローンを使うという考え方はおかしいという事が分かります。騙されない為にも自分自身で知識をしっかりとつけておきましょう。
投資用ローンと住宅ローンの金利の違い
投資用不動産ローンと住宅ローンの金利は違います。投資用不動産ローンはだいたい1％後半から2.数％と言うところがほとんどです。それに比べて一般的に住宅ローンは団信付き・団信無しどちらも0.8％前後です。こう見ると投資用不動産ローンより住宅ローンの方が金利が低いのが分かりますね。投資用不動産オーナーになったのはいいけど失敗したというのは、住宅ローンで投資用不動産を購入してしまうケースが多いです。なぜなら、投資用不動産を購入することを考えている際に業者から、住宅ローンの金利で投資用不動産を購入した場合の当たり前に見た目が良いキャッシュフローを見せられるというケースが多いからです。これはあからさまな虚偽申告になります。東京周辺でこのような事例は多く聞きますのであまりにも金利が低い場合は注意した方がいいと思います。
審査基準も違う住宅ローンと投資用ローン
投資用不動産ローンと住宅ローンでは審査基準も少し違ってきます。ここでは年収基準について見ていきましょう。中古物件は一部年収が300万台でも購入可能な場合がありますが、投資用ローンの年収基準は新築であれば一般的に400万円以上になります。それに比べ住宅ローンは年収300万円代でも審査は通ります。年収300万円代で新築物件が購入できるのは無いと思ってもらった方が良いと思います。あったとしても嘘か収益性が見込めない物件と思います。また、そんな良い物件があれば一般の私たちに出回ることは100％ないのですぐわかるはずです。「年収300万でも住宅ローンを使えば新築の投資用不動産物件が購入できる」これは絶対にないので注意してくださいね。
その他、投資用と住宅用で違うこと
投資用ローンと住宅用ローンは審査基準以外にも様々なことが違ってきます。そこで色々な例を見ていきましょう！
住宅ローン控除
投資用ローン：適用外 住宅ローン：適用（50平米以上に限る）
領収書
投資用ローン：経費算入OK 住宅ローン：経費算入NG
適用対象
投資用ローン：収益不動産 住宅ローン：自宅などの住宅用
投資用ローンと住宅ローンでは様々な項目ごとに違ってきます。収益性不動産と自分が住む用の住宅用不動産では出来ること・出来ない事とそれぞれ違います。あくまでも収益性不動産は自ら経営をするという考え方です。住宅ローンと一緒の考え方になるというのはあり得ません。どっちが得か損かという前にそもそも使用するローンの目的が違う事をしっかりと理解しておきましょう。
まとめ
キャッシュフローの見た目がよくなるからと言って住宅ローンを使用して投資用不動産の購入を進めてくる事例があります。知識がないと購入してしまいますよね。ですが投資用不動産を住宅ローンで購入するという事は虚偽申告になりますので絶対にしないでくださいね。はっきり言ってリスクでしかないと思います。金利・年収基準・控除など投資用ローンと住宅ローンでは異なることがいくつもあります。そこを知っておくだけでも仮に明らか住宅ローンで投資用不動産を勧められていたとしても気づくはずですよね。後から気づいたところで契約書類などにサインしてしまえば私たちの責任になります。それで騙されて投資用不動産はダメだ！失敗した！というケースも見受けられますので自分の身は自分で守ることが大切だという事が本当に思います。また、あまりにもキャッシュフローが良いのも逆に怪しいと思った方がいいと思います。
