投資用不動産オーナーになるには本当に知識がないと失敗します。最近は、投資用不動産についての本やサイトなど多く見る機会が増えましたよね。ですが、ネットや本でよくある「年収たった●●万円で投資用不動産オーナーに」などといった誰でもなれるかのようにトークしている場合が本当に多いです。そんな言葉を鵜呑みにする方が、投資用不動産を失敗する典型例だと思います。投資用不動産物件の所有を考えている方は失敗しない計画を立てることが大切です。そこで、投資用不動産に興味があるけど気を付けた方がいい事っていったい何か?きになりますよね。そこで、気を付けた方がいい事をまとめてみました。
投資用不動産の物件選びで失敗しない為に
物件選びはオーナーにとってはとても重要になります。物件は様々な条件が必要になります。項目ごとに注意するところを見ていきましょう。
価格:都市部だからと言って高過ぎる物件は×。周辺相場をしっかり見て高すぎない物件を選びましょう。
立地:地方ではなく都市部に物件を所有することが絶対条件だと思います。また、アクセスが良い所がオススメです。
タイプ:初心者の方はワンルームマンションがオススメです。いきなり一棟やファミリータイプは予想外の出費なども多いので、ある程度慣れてからにした方がいいです。
間取り:物件価格に適した広さか?物件の目的に合っている間取りかどうか?近辺と比べて狭すぎないか等
築年数:旧耐震より新耐震基準の物件を必ず選びましょう。知識がない方は新築マンションがおススメです。
構造:木造などの後々修繕が大きくかかるような物件は避けましょう。SRC(鉄筋鉄骨コンクリート造)やRC(鉄筋コンクリート造)がオススメ。
家賃:これも周辺相場に対して高すぎない物件を選びましょう。安すぎるのも逆に収支があわなくなるので注意しましょう。
管理費・修繕積立金:設定価格が低すぎると後々大幅な修繕工事をする際などに値上げする可能性があります。元の価格より上がる可能性も視野に入れておきましょう。
投資用不動産のお金に関する事で失敗しない為に
なるべく不必要なお金を支払いたくないのは皆さん同じだと思います。ですが、知識がない方は本当に無駄に費用が掛かったりなどで失敗するケースが多いのが現状です。ローンや掛かる費用について失敗しない為に学んでいきましょう。
金利:良くない中古物件などのほとんどは大手銀行ではなく、信用組合と一部地銀が多いのが現状です。その場合、金利が3.5%~4.5%と高すぎるケースで融資している場合があります。この様な金利で物件を所有すれば投資用不動産をしている意味がないですので注意しましょう。金利は1.6%~3.0%の範囲が相場です。多少属性にもよりますが、属性は悪くないのに高金利の場合は不動産会社が弱小だと言えます。
サブリース:サブリースを付けること自体は悪くないとは思いますが、そもそもサブリースを付けないといけないエリアに物件を所有することが問題です。サブリースを付けることによって入居者がいる場合は、家賃の数%をサブリース会社に取られますので長い年月で見れば金額は大きいです。
購入するところ:物件を代理店から購入するのか?デベロッパーから購入するのかによっても物件の購入価格が違ってきます。販売代理とデベロッパーでは400万から500万程上乗せされている場合があります。デベロッパーから購入するのが絶対におススメです。
利回り:年間利回りが低すぎないか?利回りは相場家賃から見て、価格に対しての年間利回りが4%~5%なら良い物件と言えます。
まとめ
色々な項目ごとに見ていくとまだまだありますが、上記で上げた項目は最低限クリアしていないと、投資用不動産を成功させるのは厳しいです。よく「初心者が中古一棟マンションで年収●●円達成!」などのフレーズを見かけますが本当にそうでしょうか?本当なら運がよかったと思うべきです。たいがいは前オーナーが修繕などしていないまま売却したパターンが多いです。ですので安く物件を所有できたものの一棟丸ごと修繕が必要になり赤字が増えるパターンなど本当に多いのです。知識がある方が中古物件を所有するのは良いとは思いますが、「初心者=新築」これが本当に余分なリスクを背負わない為にも一番だと思います。知識がない人ほど中古で安い物件を勧められるパターンが多いです。投資用不動産オーナーになる前に一度考えて購入してくださいね。