投資用不動産オーナーになることで資産形成をすることに大きなメリットがあります。投資用不動産は主に家賃収入のイメージがあると思います。ですが、投資用不動産を持つことのメリットはほかにもあります。「投資用不動産オーナーにならなくても資産形成はできるのでは？」と思う方もいると思います。確かにそうかもしれません。ですが、実際に投資用不動産を資産形成として考え購入している方もたくさんいます。ここでは、なぜ投資用不動産は資産形成として大きなメリットが出るのかをまとめてみました。
投資用不動産を持つことで生命保険の代わりになる
まず、一つ目のメリットは生命保険の代わりになるということです。別の記事で詳しく書いていますが、投資用不動産オーナーになるほとんどの方は「団体信用生命保険」に加入すると思います。団体信用生命保険は高度障害や投資用不動産オーナが死亡したときに購入した不動産の支払いが残っている状態だとその支払いは代理弁済されます。ですので、体を動かせない状態または死亡した際は支払いがなくなり、遺族に不動産が残るということになります。不動産は「そのまま持ち続けて家賃収入を得る」もしくは「所有している物件を売る」どちらか選択することが出来ます。投資用不動産は大きな資産として考えることができるのです。団体信用生命保険はオーナー自身だけでなく、遺族にとってもメリットがあります。
投資用不動産は節税効果にもなる！
2つ目のメリットは投資用不動産は節税効果があるということです。不動産所得は総合して課税の対象となります。一般的には、給与所得+不動産所得→収支は同じくらいまたは多少持ち出しでも損益通算上は大きな赤字になることが多いです。分かりやすく説明すると、、、
例えば1500万円で不動産を購入したとします。その1500万円は「土地部分750万」「建物部分750万」と土地と建物に分かれます。※割合は7対3、5対5など様々です。
（例）投資用不動産でかかる費用として
1.家賃収入約84万円/年（+）
2.建物の減価償却費約64万円/年（-）
3.ローン利子（建物部分）約40万/年（-）
4.諸費用・税金等約90万/年（-）
TOTAL：不動産所得▲約110万
この「建物の減価償却費」「建物部分のローン利子」「諸費用・税金等」が節税対象になり、税務上では不動産所得で▲約110万という数字になります。月々の収支はとんとんまたは少しマイナスということになりますが、税務上では大きな赤字として処理することができます。ですので節税効果としてはメリットになります。
投資用不動産はレバレッジを効かせることができる
そもそもレバレッジとは、「てこの原理」です。投資用不動産をわざわざ融資してもらってまでする理由の1つはこの「てこの原理」を利用できるからです。ローンを組むことによって少ない自己資金で投資用不動産を購入できるということです。ローン組むのは決してデメリットではなく、むしろ自己資金だけで出来る投資よりもさらに大きな投資が出来るところにメリットがあります。その為にローンを組むことは決してマイナスではないのです。それにメリット1つ目の団信や2つ目の節税効果を考えると大きなメリットになります。個人的にはFXよりも投資用不動産の方が分かりやすいかと思います。自己資金がたくさんある方は自己資金で投資用不動産を購入する方もいると思います。ですが、投資用不動産では融資のレバレッジを使わないと意味がないです。ですので、自己資金があってもあえてローンを組んで投資用不動産を購入するのが賢い投資用不動産オーナーだと思います。
まとめ
投資用不動産オーナーになるだけでも大きなメリットですが、1.生命保険代わりになる2.節税効果にもなる3.レバレッジを効かせられる。この3つは投資用不動産の重要なポイントです。ほとんどの方はその3つのメリットがあるから投資用不動産オーナーになるのがほとんどです。よく比較されるFXではこんなにメリットは出ないと思います。少ない自己資金で通常なら購入できないような不動産を持てるとなると嬉しくなりますよね。私の周りでは自己資金をたくさん持っていたとしてもレバレッジを効かせる為にあえて融資を選択する方がほとんどです。すると節税効果の対象としてもローン利子分（建物部分）として税務上処理も可能です。ローンを組むことは日本人はマイナスイメージがあると思います。ですが、投資用不動産に関してはローンを組む方がメリットが出るという点がポイントです。
