投資用不動産を買いたいけど問題が起こった時どうなるのか気になりますよね。例えば、、火事が発生したとき・地震が発生したときなどたくさんあります。入居者がいないときの家賃収入がない可能性・投資用不動産の購入者が亡くなったときなど自分が購入した投資用不動産にも問題が起こる可能性は十分にあります。問題が起きてからではなく、購入前に必ず理解するべき内容ですね。ここで私が気になった、自然災害や居住者・購入者に問題が発生してしまった時の対応をまとめてみました。
自然災害が起こった場合の対応はどうしたらいいの？
自然災害のリスクはいくら私たちが努力したところで防げないですよね。特に最近は大きな地震が発生したりもしますよね。もし、自分が購入した投資用不動産が自然災害の被害にあったら、、、と不安になると思います。負担はどうするのか？どのような保険が適用されるのか？など色々な自然災害が発生したときのことを考えて調べてみました。
管理会社が入っている場合は、管理会社から連絡が入り被害があった原因や状況を聞きそこからどうするのかを決めていきます。保険に入っているから大丈夫だと思っていても状況や過失の状況によって自分のキャッシュを捻出しないといけないリスクもありますのでしっかり理解しておきましょう。
さまざまな自然災害に適用される保険の種類
火事が起きた場合
なにが原因で火事が起こったかにもよりますが、火事の場合は名前の通り「火災保険」が主に適用されます。投資用不動産オーナーが入る火災保険・入居者が入る火災保険とそれぞれ別の火災保険があり適用される範囲なども違ってくるそうです。火災保険に入らないと基本的に金融機関がローンを組む時に融資してくれないです。
台風などの天候による被害の場合
ゲリラ豪雨などの大雨による浸水などの被害の場合や台風などの被害で建物の木が倒れてしまったなどのリスクはありますよね。その場合、以外と思うかもしれませんが「火災保険」が適用されます。ですが、被害にあった場所・居住者の過失の有無などによって適用外となる場合もあるとのことです。
地震が起きた時の場合
地震が起きた場合は「地震保険」という保険が適用されます。地震保険は住む用の住宅に適用されるので投資用不動産も入居者がいるので適用されます。ただし、店舗や事務所などの住居として使用している場合は地震保険に加入は出来ないそうです。地震保険は火災保険と違って任意保険となります。
入居者・投資用不動産オーナー側に問題がおきたら？
自然災害以外にも入居者がいない場合のリスク・入居者が部屋で亡くなってしまった。自分自身が投資用不動産のオーナーになったのに亡くなってしまった。などいつ問題が起きるか分かりません。その場合どうするのか気になりますよね。そこで様々な問題が発生した場合どうなるのかをまとめてみました。
さまざまな問題が起こったときに適用される保険の種類
入居者がいない場合
入居者がいないと家賃収入がないのでは？その間は赤字なの？と不安ですよね。不動産会社によっては「家賃保証」「空室保証」など入居者がいなくても、家賃分が補填されるところもあります。不動産会社によっては保証期間が決まっていたりもします。このリスクを少しでも回避するのであれば、都会で且つ駅近の物件であれば入居者がいないというリスクは少なくなると思います。
入居者が部屋で亡くなった場合
入居者との契約で連帯保証人がいれば損害賠償請求が可能です。損害賠償請求は入居者が死亡してから私物などを処理してもらうまでの間の家賃です。あとは自殺によって畳などが汚れてしまった・壁を張り替えないといけないなどの請求も可能です。後は次の入居者を探すことです。死因にもよりますが、次に入居する人に告知しないといけない告知義務もあります。なので、次の入居者がなかなか入らない場合は家賃を下げるなどの対応を投資用不動産オーナーがしないといけないのです。
投資用不動産オーナーが亡くなった場合
投資用不動産を購入してからもし自分が亡くなったら支払いや物件はどうなるのか気になりますよね。その時に重要なのが「団体信用生命保険」になります。団体信用生命保険は任意保険になりますが、入っていた方がいい保険です。自分が亡くなったあとに物件の支払いが残っていたとしても支払いが０になり、物件が遺族に譲渡されるという仕組みだからです。団体信用生命保険は自分自身だけでなく、遺族にとっても重要な保険になるのです。
まとめ
投資用不動産にはたくさんの保険があります。いつ起こるか分からないからこそリスクをしっかりと考えて保険に加入することをオススメします。どの保険がどのリスクに対応しているのか理解しておかないといけないですね。自分自身がちゃんとしていたとしても、入居者が何をするかも分かりませんものね。あとは、自然災害は自分たちではどうしようもないので対策をすることしかできないのです。
