投資用不動産オーナーになってから関わってくることは管理の部分になります。「管理」とよく一括りとしていわれますが、管理と言っても大まかに分けて3つの管理に分かれます。「建物管理・賃貸管理・自主管理」の３つです。よく管理会社ランキングなどネットでよく見たりしますが、大手不動産会社の物件を購入する際などは管理会社が決まっている場合がほとんどです。ですので、管理の部分は管理会社に任せておいても大丈夫ですが、それぞれの管理の役割などは把握しておく必要があります。それぞれの管理によってどういったことをするのか気になりますよね。そこでそれぞれの管理ごとの役割などをまとめてみましたのでしっかりと勉強しておきましょう。
建物管理とはなにか？
建物管理とはおもに建物に関する部分の管理のことを言います。
・共用部分の清掃（日常の清掃～壁洗浄などの特別清掃など）
・共用建物部分の点検（外壁・漏水・金属部の劣化など）
・駐車場・駐輪場などの確認・点検
・ゴミステーション等の管理・清掃
・エレベーター、消防設備、給排水設備のメンテナンス
・エアコン・水回り・給湯など設備修理
・建物部分の電球交換
など建物に関すること全般の管理となります。入居者が住みやすい環境づくりをするためには重要な管理となります。同じ家賃でも見た目が汚い建物より綺麗にされている方が住みたくなりますよね。また、建物部分がきちんと管理されていると防犯対策にもなります。きちんと定期的に点検されているとなると手つかずの建物より人の出入りが多く監視の目があるため犯罪が発生しにくいメリットもあります。
賃貸管理とはなにか？
賃貸管理とは投資用不動産ならではの管理となります。入居者に関する管理を主にしてくれるのが賃貸管理となります。
・入居者の募集、営業活動
・入居者の更新手続き
・入居者の解約手続き
・入居者の家賃集金の代行
・入居者が家賃滞納をしていれば滞納催促
・入居者からのクレーム対応
・賃料設定・募集戦略立案
・近隣トラブル対応
・設備トラブル対応
などの入居者に関する全般の管理となります。入居者とかかわりが一番多くなる役割の賃貸管理会社となります。空室になった場合に入居者募集などもしてくれます。簡単にいえば、賃貸住宅のほとんどの場合、入居者とオーナーが直接やり取りすることは少ないと思います。どこかしらの不動産会社が間に入って入居手続きをしますよね。それに、入居者がいなくなると広告などで不動産会社が宣伝しますよね。それと同じ役割をするのが賃貸管理会社の役割となります。
自主管理とはなにか？
自主管理とはその名の通り、上記の管理をオーナー自身が行う事になります。管理費用を払わなくていいという部分ではメリットですよね。ですが、すべての管理を自分でするのは大変だと思います。自分が住んでいるところから近い物件でないと何か問題があったときにトラブルに対応できないですよね。それに、近かったとしてもすぐに対応しないといけない事とかもあります。ですので、一般的な投資用不動産オーナーは管理会社に入ってもらったほうが管理費用は発生しますが安心です。管理費用の部分は経費で計上することもできます。管理費用としては相場が様々ですが、一般的には月額家賃の5～10％がほとんどです。私個人的な意見としましては自主管理よりも管理会社に委託してそれぞれのプロにお任せした方がオススメです。何かあると自分の時間も取られ、その都度コストもかかってきます。自主管理を考えている方は一度管理に係る費用等を計算してから考えてみましょう。
まとめ
投資用不動産の管理部分はオーナーになるには把握しておいた方がいい内容です。高層建物だとほとんどの場合管理会社に委託する場合がほとんどです。アパートなどの小さい建物になると管理会社を入れるか自主管理をするか選択できます。ですが、自主管理だと何かあったときにすぐ対応ができないとトラブルのもとになります。投資用不動産オーナーに初めてなる方は特に管理会社に委託してきちんとサポートしてもらうのがおススメです。投資用不動産オーナー自身もそうですが入居者にも安心してもらう為には管理会社がおススメです。自主管理をするのであればしっかりと計画し、コスト面など考えたうえで自主管理を選択した方が良いでしょう。
