投資用不動産オーナーになるには不動産に関する法律も知っておくべきポイントです。昔と違って時代の流れに沿って法律も変わって来ています。また、投資用不動産の種類によっても適用される法律が違ってきます。不動産に関係する法律は数多く存在します。すべてを理解するのはなかなか大変ですよね。そこで、投資用不動産オーナーになるには知っておいた方がいい法律、投資用不動産オーナーに影響するであろう法律をまとめてみました。法律の事は知れば知るほど知識が増えるのはもちろんメリットです。また、投資用不動産を購入するときに選択基準としての材料にもなります。最低限は理解しておく為にしっかりとここで学んでいきましょう。
時代とともに変わってきている法律
投資用不動産オーナーに関わりのある法律は時代とともに変わってきています。
2000年（平成12年）4月1日以降：品確法
品確法とは、住宅の「品質確保の促進等に関する法律」です。安心して消費者が物件を購入、住めるようにと出来た法律で物件自体に何か問題が発生しても「品確法」で保証されるという法律が出来ました。新築物件で引渡日から10年間までは保証されるということです。
しかし、少し前の話になりますが、姉歯問題とニュース等で言われていたことを覚えていますか？これは耐震強度偽装をしたことによって物件が傾いてしまった。というとんでもない事件が起きました。本来であれば先ほどの「品確法」が適用されると思いますよね。大きな会社なら「品確法」があれば解決でき、入居者や投資用として物件を購入した人にも負担は少なく済むはずです。ですが、この事件で姉歯さんの会社が倒産してしまいました。誰も保護してくれませんよね。入居者は出ていかないといけない。投資用不動産オーナーは物件としての役割を果たしていないがローンは払い続けるという最悪の状態になりました。こういったことをきっかけに新しく出来た法律が次の法律です。
2009年（平成21年）10月1日以降：住宅瑕疵担保履行法
という法律がスタートしました。先ほどの姉歯問題の様に不動産会社側が責任を負えない場合に住宅瑕疵担保履行法という保険が適用されるようになりました。保険料は別途保険料がかかりますが、入居者や投資用不動産オーナー側からすれば、何か物件に問題がおきても解決案が増えますよね。問題が起きた時に購入した物件がパーになるくらいなら加入した方がいいですね。こちらも新築物件で引渡日から10年間が保証期間になります。
新築不動産と中古不動産では適用される法律が違う！
上記で書いた「品確法」と「住宅瑕疵担保履行法」はあくまでも新築物件が適用される法律となります。中古不動産はこの法律は適用外になります。
～新築物件～
品確法・・・引渡日から10年間適用される
住宅瑕疵担保履行法・・・引渡日から10年間適用される
～中古物件～
品確法・・・適用外
住宅瑕疵担保履行法・・・適用外
※引渡日から2年間のみ瑕疵担保責任のみ適用されます。
という風に、新築物件と中古物件は適用される法律が違ってくるのが分かりますよね。投資用不動産初心者の方が安易に中古物件に手を出すのは大変危険と言えます。またこの「品確法」と「住宅瑕疵担保履行法」については法律ができてから以降の新築物件に適用される法律です。中古物件でも良い物件があると勧められても安易に買わない方が良いでしょう。
新耐震基準と旧耐震ってなに？
地震大国の日本ならではの法律が昔からあります。1981年以前の耐震基準を「旧耐震」それ以降の耐震基準を「新耐震」と言われます。大きな地震が多い日本ですが、1981年以前の旧耐震基準では大きさで言うと中地震に耐えられる設計はしていますが、大地震に耐えられる設計はしていませんでした。ですので、旧耐震基準の頃は大地震が起きれば建物のほとんどが崩壊していました。そこでよりもっと地震に耐えれる設計をしなさいと決めたのが「新耐震基準」になります。新耐震基準は大地震にも耐えられるような設計を義務付けされました。旧耐震基準の時に建てられた建物はよく耐震補強工事などしてますものね。ここで投資用不動産オーナーが注意するべき点が中古物件を勧められた時です。物件資料にはいろいろな物件詳細が載っています。中古物件を購入するのであればもちろん新耐震基準の建物が良いですよね。ここで知識がない方は「築年数」を見て新耐震か旧耐震かをみて判断するということが多いです。しかし、実際に見るところは「建築確認」という項目に記載されている年月日が新耐震か旧耐震かを見る項目になります。このことを知らない人が中古物件に手を出して失敗しています。中古物件のオーナーになろうと考えている方は法律のことには最新の注意を払いましょう。
まとめ
投資用不動産にはたくさんの法律があることは分かっていただけたでしょうか？知識がなく、ただ勧められた物件を鵜呑みにして購入するのは大変危険です。特に中古物件は、新築物件に比べ法律に守られていない点もあります。新築を購入するにしろ、中古物件を購入するにしろ適用される保険が違うことは最低限知っておきましょう。また、時代とともに投資用不動産にまつわる法律は変わってきています。今後も変わってくるでしょう。自分が購入しようと思っている投資用不動産はしっかりと把握する必要があるということが分かりますね。
